Man erzählte uns jahrelang, die Lösung für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum sei so simpel wie eine Grundrechenart: Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, müssen wir schlicht mehr betonieren. Politiker aller Lager überboten sich mit Zielmarken von vierhunderttausend neuen Wohnungen pro Jahr, als ließe sich sozialer Frieden allein durch die schiere Masse an Ziegelsteinen und Kranstunden herbeiführen. Doch wer heute durch die Vorstädte wandert, sieht ein Paradoxon. Während die Krise sich verschärft, stehen teure Neubauten leer oder werden gar nicht erst fertiggestellt, weil die Rechnung der Investoren nicht mehr aufgeht. Die blinde Hoffnung auf einen massiven Germany Housing Crisis Construction Boost ignoriert eine schmerzhafte Wahrheit: In einem Markt, der durch explodierende Materialkosten, horrende Zinsen und eine überbordende Bürokratie gelähmt ist, schafft mehr Bauen nicht automatisch mehr Heimat, sondern oft nur mehr Renditeobjekte für eine schwindende Elite. Wir bauen am Bedarf vorbei, und das mit Ansage.
Ich habe in den letzten Monaten mit Stadtplanern und Architekten gesprochen, die hinter verschlossenen Türen zugeben, dass die Fixierung auf Neubauzahlen ein politisches Ablenkungsmanöver ist. Es ist einfacher, ein Band an einer Baustelle durchzuschneiden, als sich mit der komplizierten Umverteilung von bestehendem Wohnraum oder der Reform des Mietrechts anzulegen. Wir stecken in einer Falle. Die Annahme, dass ein plötzliches Überangebot an teuren Eigentumswohnungen die Preise im gesamten Markt nach unten drückt – der sogenannte Sickereffekt –, hat sich in deutschen Metropolen als Mythos erwiesen. Die Preise unten bleiben stabil oder steigen sogar, weil die neuen, teuren Objekte das gesamte Viertel aufwerten und die Mieten im Bestand mitziehen. Wer glaubt, dass wir uns aus der Misere herausbauen können, ohne den Bodenmarkt radikal zu verändern, hat die Dynamik des letzten Jahrzehnts nicht verstanden. Derweil können Sie weitere Ereignisse hier nachlesen: Stadtrat in München Beschließt Umfassendes Milliardenprogramm für den Ausbau des Öffentlichen Nahverkehrs.
Die bittere Realität hinter dem Germany Housing Crisis Construction Boost
Wenn wir über das Bauen reden, müssen wir über Geld reden. Das Zinsniveau hat sich innerhalb kürzester Zeit vervielfacht, was die Kalkulationen fast aller großen Projektentwickler in den Papierkorb befördert hat. Aber das ist nur die halbe Geschichte. Deutschland hat sich über Jahrzehnte ein Dickicht aus Normen und Vorschriften geschaffen, das Bauen heute fast unmöglich macht, wenn man nicht im Luxussegment landet. Es gibt über 3.700 DIN-Normen, die das Bauwesen betreffen. Das reicht von der Dicke der Dämmung bis hin zur exakten Positionierung von Steckdosen. Jede dieser Normen hatte ursprünglich einen guten Zweck, doch in ihrer Gesamtheit wirken sie wie ein Bleigewicht an den Füßen der Bauwirtschaft. Ein Bauherr erzählte mir neulich, dass allein die Brandschutzauflagen für ein einfaches Mehrfamilienhaus heute die Kosten um zwanzig Prozent nach oben treiben im Vergleich zu vor zehn Jahren.
Der Wunsch nach einem Germany Housing Crisis Construction Boost kollidiert frontal mit der Realität der Baupreise. Es ist schlicht unmöglich, unter den aktuellen Bedingungen für zehn oder zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter neu zu bauen, ohne dass der Staat massive Subventionen zuschießt. Doch woher soll dieses Geld kommen? Die Schuldenbremse und andere fiskalische Zwänge schnüren den Spielraum ein. Was wir erleben, ist kein Marktversagen im klassischen Sinne, sondern ein Systemversagen. Wir verlangen Gebäude, die energetisch auf dem Stand eines Raumschiffs sind, wundern uns dann aber, wenn sich die Miete kein normaler Facharbeiter mehr leisten kann. Diese Diskrepanz lässt sich nicht durch noch mehr Neubauziele heilen, sondern nur durch eine radikale Entschlackung dessen, was wir als Standard definieren. Vielleicht müssen wir akzeptieren, dass nicht jedes Haus den Schallschutz eines Tonstudios benötigt, wenn der Preis dafür die Obdachlosigkeit der Mittelschicht ist. Wer mehr erfahren möchte über den Hintergrund, findet bei Frankfurter Allgemeine eine informative Einordnung.
Der Irrglaube an die unendliche Fläche
Ein weiteres Problem ist der Boden. In Städten wie München, Hamburg oder Berlin ist nicht der Mangel an Beton das Problem, sondern der Mangel an verfügbarem Land. Und dort, wo Land vorhanden ist, gehört es oft Spekulanten, die darauf warten, dass der Wert steigt, ohne auch nur einen Spatenstich zu setzen. Die Bodenwertsteigerungen der letzten Jahre sind leistungsloses Einkommen, das die Allgemeinheit teuer bezahlt. Solange es lukrativer ist, ein Grundstück brachliegen zu lassen, als es zu bebauen, wird jedes staatliche Förderprogramm verpuffen. Experten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) weisen seit Jahren darauf hin, dass die Grundsteuerreform allein nicht ausreicht, um diese Spekulation zu stoppen. Wir brauchen eine Bodenwertsteuer, die das Halten von ungenutztem Land bestraft und die Bebauung belohnt. Ohne diesen Hebel bleibt jede Diskussion über eine Bauoffensive nur oberflächliches Geplänkel.
Warum das Bestehende die eigentliche Goldmine ist
Skeptiker werden nun einwenden, dass man die Menschen ja irgendwo unterbringen muss und dass Stillstand keine Option ist. Das stimmt natürlich. Aber die Fixierung auf den Neubau auf der grünen Wiese oder die Nachverdichtung durch Luxus-Lofts verstellt den Blick auf das Offensichtliche: den Bestand. Deutschland hat Millionen von Quadratmetern an ungenutzten Büroflächen, die durch den Trend zum Homeoffice dauerhaft leer stehen werden. Warum ist es so schwer, diese Räume in Wohnraum umzuwandeln? Die Antwort liegt wieder in der Bürokratie. Eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen gleicht in vielen Kommunen einem bürokratischen Hürdenlauf, der Investoren abschreckt. Es ist oft billiger, ein neues Haus zu bauen, als ein altes umzuwidmen, was ökologisch und ökonomisch kompletter Irrsinn ist.
Wir müssen lernen, den Wohnraum, den wir bereits haben, intelligenter zu nutzen. Es gibt eine enorme Fehlbelegung in unseren Städten. Da sitzen Senioren allein in 120-Quadratmeter-Wohnungen, weil ihr alter Mietvertrag so günstig ist, dass ein Umzug in eine kleinere Wohnung sie teurer zu stehen käme. Auf der anderen Seite suchen junge Familien verzweifelt nach Platz. Ein echtes Umzugsmanagement, flankiert durch staatliche Garantien für die Beibehaltung der alten Mietkonditionen, würde mehr Wohnraum mobilisieren als so manches Neubaugebiet. Das ist unpopulär, weil es die individuelle Freiheit berührt, aber es ist die einzige ehrliche Antwort auf den Platzmangel. Wir können nicht ewig weiter versiegeln, während in den Stadtkernen die Effizienz der Raumnutzung sinkt.
Man kann die Frage der Gerechtigkeit hier nicht ausklammern. Wer heute baut, baut für die Ewigkeit, aber er baut oft für die falschen Leute. Der soziale Wohnungsbau ist in Deutschland ein sterbendes Modell, da jedes Jahr mehr Wohnungen aus der Sozialbindung fallen, als neue hinzukommen. Ein massiver Bau-Push, der nur die Zahl der genehmigten Einheiten im Blick hat, ohne die soziale Bindung zur Bedingung zu machen, verschärft die Segregation. Wir schaffen Ghettos für die Reichen in den Zentren und drängen den Rest an die Ränder, wo die Infrastruktur oft nicht mithält. Ein Journalist der Süddeutschen Zeitung formulierte es treffend, als er sagte, dass wir die Stadt als Gemeinschaftsraum verlieren, wenn wir das Wohnen allein den Kräften des Marktes überlassen.
Die Illusion der technologischen Rettung
Oft wird gehofft, dass serielles Bauen oder der Einsatz von 3D-Druckern die Kosten so weit senken wird, dass der Markt sich von selbst heilt. Das ist eine technokratische Träumerei. Sicher, Vorfertigung kann Prozesse beschleunigen und Fehler minimieren. Doch die Hauptkostenfaktoren beim Bauen sind heute der Boden, die Zinsen und die Auflagen. Keine Maschine der Welt kann die Grundsteuer oder die Zinslast der EZB wegzaubern. Die technologische Innovation ist willkommen, aber sie ist kein Ersatz für eine kluge Bodenpolitik. Wir müssen aufhören zu glauben, dass wir ein strukturelles, gesellschaftliches Problem mit einer neuen Software oder einer schnelleren Betonpumpe lösen können. Es geht um die Verteilung von Ressourcen und um die Frage, wem die Stadt gehört.
Die Wahrheit ist oft unbequem. Der Glaube an einen erlösenden Neubau-Boom ist die bequeme Lüge, die uns davon abhält, die schwierigen Fragen zu stellen. Wir müssen über die Begrenzung von Wohnflächen pro Person nachdenken, über die radikale Vereinfachung von Bauvorschriften und über eine Bodenpolitik, die Gemeinwohl vor Profit stellt. Das ist kein Angriff auf das Eigentum, sondern dessen Rettung in einer Zeit, in der sich kaum noch jemand Eigentum leisten kann. Wenn wir so weitermachen wie bisher, bauen wir uns direkt in eine soziale Krise, die durch ein paar tausend neue Schlüsselübergaben pro Jahr nicht gelöst werden kann.
Jede zusätzliche Wohneinheit, die heute im Hochpreissegment entsteht, ohne dass wir die spekulativen Blasen am Bodenmarkt anstechen, ist wie ein Tropfen Wasser auf einen glühenden Stein – sie verdampft wirkungslos, während die Hitze im Kessel der Gesellschaft weiter steigt. Wir brauchen keinen blinden Bau-Eifer, sondern eine Rückbesinnung auf das, was Wohnen eigentlich sein sollte: ein Grundbedürfnis und kein Spekulationsobjekt für globale Investmentfonds. Wenn die Politik weiterhin nur auf die nackten Zahlen starrt, wird sie feststellen müssen, dass man in Statistiken nicht wohnen kann.
Es ist nun mal so, dass wir an einem Punkt angelangt sind, an dem das alte Paradigma des Wachstums um jeden Preis seine Grenzen erreicht hat. Ein Neubauprojekt am Stadtrand, für das Pendler stundenlang im Stau stehen müssen, hilft niemandem, wenn die Innenstädte gleichzeitig zu Geisterstädten für Wochenend-Heimkehrer und Airbnb-Touristen verkommen. Wir müssen den Mut haben, das Bestehende zu hinterfragen und die heiligen Kühe der Bauordnung zu schlachten. Nur so wird aus dem Wunschtraum einer Lösung eine greifbare Realität für die Millionen Menschen, die heute am Ende des Monats nicht wissen, wie sie ihre Miete noch zahlen sollen. Das Ziel darf nicht die Zahl der Kräne sein, sondern die Zufriedenheit der Bewohner.
Wenn man sich die Geschichte der deutschen Stadtentwicklung ansieht, erkennt man, dass die erfolgreichsten Phasen immer jene waren, in denen das Gemeinwohl die Richtung vorgab. Die genossenschaftlichen Modelle der 1920er Jahre oder der Wiederaufbau nach dem Krieg waren getrieben von einer Vision, nicht nur von einer Renditeerwartung. Heute wirkt der Markt oft wie ein kopfloser Riese, der zwar viel bewegen kann, aber kein Ziel mehr kennt. Ein echter Fortschritt würde bedeuten, dass wir Qualität über Quantität setzen und den Bestand als unsere wertvollste Ressource begreifen. Alles andere ist Augenwischerei.
Die Krise ist kein Schicksal, sondern das Ergebnis von Entscheidungen, die wir kollektiv getroffen haben. Wir haben uns für komplizierte Normen entschieden, wir haben uns für einen freien Bodenmarkt entschieden und wir haben uns dafür entschieden, den sozialen Wohnungsbau zu vernachlässigen. All das lässt sich rückgängig machen, aber es erfordert politische Willenskraft, die über die nächste Wahlperiode hinausgeht. Die Menschen spüren, dass die Versprechen der Vergangenheit nicht mehr einlösbar sind. Sie wollen keine neuen Hochglanzbroschüren von Projektentwicklern, sie wollen Sicherheit in ihren eigenen vier Wänden.
Am Ende wird nicht der Beton entscheiden, ob unsere Gesellschaft zusammenhält, sondern unser Wille, den Raum, den wir haben, gerecht und vernünftig zu teilen.
